稅務注銷時房產稅如何處理？

案例一  轉租的房產稅

甲公司從乙公司處租賃一套商業房，支付乙公司房租10萬元，后又轉租給丙公司，收取房租12萬元，甲公司房產稅應納多少？

答復：

甲公司轉租環節不征房產稅。

房產稅由產權所有人繳納。承租者承租房產后再轉租的，由于轉租者不是產權所有人，因此對轉租者取得的房產轉租收入不征收房產稅。 

案例二  既自用又出租的房產稅

你好，問一個房產稅的問題，我公司既有自用的房屋，也有對外出租的房屋，房產稅如何計繳？

答復：

（1）對于企業自用的房產，年應納房產稅額=房產賬面原值×（1-30%）×1.2%

按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額；

（2）對于企業出租的房產，年應納房產稅額=年租金收入×稅率l2%

提醒：

對于同一個房產在既有自用的也有出租的情況下，自用部分按房產原值*（自用建筑面積/總建筑面積）來作為計稅房產原值。

出租部分，按租金收入12%計算繳納房產稅。 

案例三  土地要計入房產價值的房產稅

我們工廠買了一塊土地500萬元，蓋廠房，在建工程1000萬元，已經竣工投入使用，土地面積10000平方，房屋建筑面積是2000平方，請計算是否按照500萬元計入房產原值來計征房產稅？每年需要交納多少房產稅？

答復：

該宗地容積率=2000/10000=0.2，小于0.5，需要按照房產建筑面積的2倍即4000平方米計算地價的。地價是500萬元，那么需要計入房屋原值的是200萬元。

每年的房產稅=（1000+200）*70%*1.2%=10.08萬元

提醒：

1、容積率是指某一宗地內，地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低。

宗地容積率＝建筑面積÷土地面積

2、計入房產原值計征房產稅的地價，與該宗地的容積率密切相關。

（1）如果企業宗地容積率大于或等于0.5，地價全額計入房產原值計征房產稅；

（2）如果宗地容積率小于0.5，可允許將部分土地的地價計入房產原值，即按房產建筑面積的2倍計算土地面積，并據此確定計入房產原值的地價。

案例四  免租期內的房產稅

甲公司出租自有門頭房，房產原值1200萬元，每年租金30萬元，約定三個月免租期，請問這三個月免租期如何交納房產稅？

答復：

一個季度的房產稅=1200*70%*1.2%/4=10.08萬元/4=2.52萬元

提醒：

根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條的規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅，因此，企業在免租期內應當正常按照從價方式計算繳納房產稅。 

案例五  無租使用期內的房產稅

甲公司租賃了老板個人的自有門頭房，房產原值1200萬元，每年0租金，請問甲公司如何交納房產稅？

答復：

每個季度代為交納的房產稅=1200*70%*1.2%/4=10.08萬元/4=2.52萬元

提醒：

《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。 

01

應付賬款無法支付

會計：需轉為營業外收入；

稅務：轉出的應付賬款不需要繳納增值稅，但要并入利潤總額，計算企業所得稅。

02

應收賬款無法收回

欠款收不回來了做壞賬損失，有個欠款時間的限制！

1、企業逾期三年以上的應收款項在會計上已作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，并出具專項報告；

2、企業逾期一年以上，單筆數額不超過五萬元或者不超過企業年度收入總額萬分之一的應收款項，會計上已經作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，并出具專項報告。

會計：需確認為壞賬損失或營業外支出；

1、若是你公司執行企業會計準則：  

      借：壞賬準備 20萬元

      貸：應收賬款  20萬元

2、若是你公司執行小企業會計準則：  

借：營業外支出  20萬元

        貸：應收賬款     20萬元

稅務：需根據不同情況提交相關證明資料：

（1）屬于債務人破產清算的，應有人民法院的破產、清算公告；

（2）屬于訴訟案件的，應出具人民法院的判決書或裁決書或仲裁機構的仲裁書，或者被法院裁定終（中）止執行的法律文書；

（3）屬于債務人停止營業的，應有工商部門注銷、吊銷營業執照證明；

（4）屬于債務人死亡、失蹤的，應有公安機關等有關部門對債務人個人的死亡、失蹤證明；

（5）屬于債務重組的，應有債務重組協議、債務人重組收益納稅情況說明（“納稅情況說明”可提供債務人確認債務重組所得的承諾書，承諾書須有債務人全稱，納稅人識別號、債務人主管稅務機關名稱、按稅法規定確認債務重組所得的年度及金額等要素，并加蓋債務人公章；或提供債務人已將債務重組所得在年度納稅申報表中反映并經主管稅務機關受理蓋章的企業所得稅年度納稅申報表復印件）；

（6）屬于自然災害、戰爭等不可抗力而無法收回的，應有債務人受災情況說明以及放棄債權申明；

（7）屬于逾期三年以上的應收款項，應有情況說明并出具專項報告；

（8）屬于企業逾期一年以上，單筆數額不超過五萬或者不超過企業年度收入總額萬分之一的應收款項，應有情況說明并出具專項報告；

（9）屬于對外提供與本企業生產經營活動有關的擔保而發生的擔保損失，除提供上述相對應的材料外，還需提供被擔保單位與本企業應稅收入、投資、融資、材料采購、產品銷售等生產經營活動密切相關的證明材料；

無法收回的應收賬款，需有以上證明方能在企業所得稅稅前扣除。如果不能提供，則需在企業所得稅中做納稅調增。

參考政策文件：

1. 《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例

2. 《財政部 國家稅務總局關于企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕57號）

3. 《國家稅務總局關于發布〈企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2011年第25號）