5.2 購房改為合作建房

案例背景

某服裝貿易公司預計購置一幢房屋作為辦公樓使用，該房屋由甲房地產開發公司承建，建成后預計不含稅售價為5000萬元，根據稅法規定扣除項目金額合計為3000萬元。

問題：如何合理降低土地增值稅稅負？

案例分析

該項目應當按照40%的稅率繳納土地增值稅。

土地增值稅=2000×40%-3000×5%=650（萬元）

甲公司稅前利潤=5000-3000-650=1350（萬元）

籌劃方案

根據稅法規定，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

該服裝貿易公司可以與甲公司達成協議，由甲公司購置土地，該服裝貿易公司出資4500萬元，雙方合作建房。協議約定，建成后該服裝貿易公司與甲公司對建筑面積的占比為9 ∶1，雙方均作為辦公使用。該項目可扣除項目金額為3000萬元。建成后一段時間，甲公司可以將10%的辦公用地出租給服裝貿易公司，租金每年10萬元，假設租期30年。

根據土地增值稅政策的規定，甲公司無須繳納土地增值稅。

甲公司增加稅前利潤=4500-3000＋300-1350=450（萬元）

該服裝貿易公司減少支出=5000-4500-300=200（萬元）

法律依據

根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號），關于合作建房的征免稅問題，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

案例總結

改變交易模式，將原本的購房模式改為合作建房模式，以達到“雙贏”的目的。