5.8 個人房產稅籌劃

案例背景

某私營企業主X先生因公司擴展業務的需要擴招部分員工，業務提升后預計每年可以取得利潤400萬元。為解決外地員工的住宿問題，同時看好房產的增值空間，公司擬在附近購人一處市場價為500萬元（不含增值稅）的住房作為員工宿舍，當地同類房屋的租賃價格為每月2萬元（不含增值稅），當地房產稅原值扣除比例為30%。

問題：如何合理降低公司稅負？

案例分析

企業購入住房時需要按“財產轉移數據”繳納印花稅，稅率為0.5%。

該私營企業應繳納印花稅=500×0.5%0.25（萬元）

因購人的房產擬用于職工福利，所以購人時的增值稅稅額不能抵扣。該私營企業可以抵扣的進項稅額為0。

購入后，該房產歸私營企業所有，每年應從價繳納房產稅。

該私營企業每年應繳納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元）

該房產根據稅法折舊，每年可以計提折舊費用=500÷20=25（萬元）

該私營企業每年可以扣除的企業所得稅=25×25%=6.25（萬元）

籌劃方案

X先生可以將擬以私營企業名義購買的住房改為以個人名義購買，再將房屋以出租的形式提供給私營企業，每月按市場價從私營企業取得租金收入。

因個人銷售或購買住房可以免征印花稅，所以購入時不產生稅款；同時，X 先生和私營企業簽訂的租賃合同免征印花稅。

X先生將房屋出租給私營企業，每月租金收入2萬元，免征增值稅。

X先生將住房用于出租，需要按照租金收入繳納房產稅。

X先生每年應繳納房產稅=2×12×4%=0.96（萬元）

X先生每年取得的租金收入應繳納個人所得稅=（24-0.96）×（1-20%）×10%=1.84（萬元）

該私營企業每年可以扣除企業所得稅=2×12×25%=6（萬元）

X先生和私營企業購入房產可以節稅0.25萬元。

持有期間每年可以節稅=4.2-0.96-1.84-0.25=1.15（萬元）

（以后X先生將房產出售時也可以享受個人免征土地增值稅的優惠。）

法律依據

（1）根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號），對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

（2）根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2021年第5號），采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

（3）根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號），對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

案例總結

通過利用國家政策對個人的偏向，將企業需要購買的住房以個人名義購買后再出租給企業，可以達到節稅的目的。